Wie betaalt de makelaar in Spanje? Vaker de koper dan je denkt

Elfduizend euro courtage. Aan de makelaar die voor de verkoper werkte.

Een ondernemer die ik sprak had het keurig uitgerekend. Koopsom 320.000 euro, bijkomende kosten rond de tien procent, geld opzijgezet. Pas toen de afrekening kwam, las hij één zin terug in de reserva die hij drie weken eerder had getekend. Onderaan, tussen de praktische afspraken: honorarios, drie procent, ten laste van de koper. Plus btw.

Hij had het ondertekend. Hij had het nooit gelezen. En niemand aan tafel had het hardop gezegd.

Wie betaalt wie, en waarom dat niet in de wet staat

Dit is het deel dat de meeste kopers verkeerd aannemen.

In Spanje regelt de wet bij koop en verkoop niet hoe hoog de courtage is en ook niet wie hem betaalt. Dat is een vrije afspraak tussen de opdrachtgever en het makelaarskantoor. In de praktijk betaalt meestal de verkoper, omdat die de opdracht heeft gegeven.

Maar er zijn andere varianten, en één daarvan is in delen van Andalusië en in de Comunidad Valenciana heel gewoon: verkoper en koper betalen elk de helft. Drie procent en drie procent. De koper draagt dan mee aan de vergoeding van iemand die contractueel voor de tegenpartij werkt.

De courtage zelf ligt doorgaans tussen de drie en zeven procent van de verkoopprijs, met 21 procent btw erbovenop. Bij woningen boven de vijf ton loopt dat op. Op een koopsom van 320.000 euro is drie procent dus geen 9.600 euro maar 11.616 euro.

Dat is geen schandaal. Het is een afspraak, en afspraken mogen. Het punt is dat deze afspraak over jouw geld gaat en zelden aan jou wordt uitgelegd.

Wat de wet je wel geeft

Twee dingen, en ze zijn allebei bruikbaar.

De courtage en de voorwaarden moeten schriftelijk in de opdrachtovereenkomst staan. Niet mondeling, niet achteraf.

De koper moet duidelijk geïnformeerd worden over eventuele kosten voordat hij iets tekent. Heb jij als koper niets met dat kantoor afgesproken, dan kun je betaling weigeren. Oneerlijke bedingen kunnen op grond van de consumentenwetgeving nietig worden verklaard.

Dat is sterker dan de meeste kopers denken. Alleen werkt het maar op één moment: vóór je handtekening. Daarna onderhandel je vanuit een reserva die al ligt, met een aanbetaling die al betaald is.

De vraag die je dus stelt voordat je iets tekent, in één zin: staat er in dit document een vergoeding ten laste van de koper, en zo ja, hoeveel en aan wie?

De stoel die wel bestaat, maar die niemand noemt

Hier zit het echte verhaal, en het is niet dat Spanje geen koperszijde kent.

Die bestaat wel. De personal shopper inmobiliario verscheen rond 2010 in Spanje, werkt uitsluitend voor de koper, heeft zelf geen woningen te verkopen en rekent een vooraf afgesproken vast bedrag in plaats van een percentage. Er is zelfs een beroepsvereniging voor, de AEPSI.

Alleen: de buitenlandse koper komt die stoel nooit tegen.

Hij komt de portal tegen, want daar begint hij. Hij komt de verkopende makelaar tegen, want die staat in de advertentie. Hij komt het verkoopteam van de ontwikkelaar tegen. Hij komt een advocaat tegen, maar die toetst het contract van het pand dat hij al gekozen heeft, niet de keuze zelf. En hij komt een bank tegen, pas als het dossier al loopt.

Vier of vijf partijen, allemaal volkomen legitiem, en niet één van hen heeft er belang bij te vertellen dat er ook iemand aan de andere kant van de tafel kan zitten.

In Nederland is een aankoopmakelaar normaal. In België spreek je eerder van een aankoopbemiddelaar of een zoekopdracht, en ook daar is het minder gangbaar dan aan de verkoopkant. Maar in beide landen weet een koper tenminste dát de rol bestaat. In Andalusië begint hij zonder dat besef, en dan is alles wat gratis voelt in werkelijkheid verkoop.

De bezichtiging. De rit erheen. De koffie. Het advies over de wijk. Dat was geen service.

Waarom dit mijn werk is

Ik heb jaren aan de verkoopkant gestaan als makelaar in Andalusië. Ik ken die tafel van binnenuit: hoe een route langs panden wordt samengesteld, welke vragen vanzelf onbeantwoord blijven, en wie er betaald wordt op het moment dat jij tekent.

Daarom doe ik nu uitsluitend koperszijde. Een vaste fee, betaald door jou, nooit een percentage. Nul vergoeding van verkopers, projectontwikkelaars of makelaars. En daarmee de enige vrijheid die er echt toe doet: de vrijheid om te zeggen dat je dit pand niet moet kopen.

Dat is geen bijvoeglijk naamwoord. Dat is een rekening die je kunt nakijken. Vraag bij iedereen die jou over een Spaans huis adviseert hoe hij betaald wordt, en je weet binnen één antwoord voor wie hij werkt.

De uitkomst

Een goede aankoop in Spanje voelt rustig. Niet omdat er niets tegenzit, maar omdat je van tevoren weet wie waar aan tafel zit en wie wat verdient.

Je weet welke kosten van jou zijn en welke niet. Je leest een reserva voordat je hem tekent en je weet waar je naar zoekt. En je kiest een pand omdat het bij jou past, niet omdat het toevallig in het aanbod zat van het kantoor dat je het eerst belde.

Dat is het verschil tussen een huis kopen en een huis krijgen aangeboden.

De volgende stap

De Blueprint is een persoonlijk rapport over jouw pand of jouw plan: de geschikte regio's, het volledige kostenplaatje inclusief alle vergoedingen die bij jou terechtkomen, de verhuurbaarheid per gemeente, de valkuilen en een aankoopstrategie. 295 euro, binnen vijf werkdagen, via dundasadvies.nl/#blueprint

Ben je nog aan het oriënteren, dan is de gids Hoe drukke ondernemers een huis kopen in Andalusië de lichtere eerste stap. Te downloaden op dundasadvies.nl.

Bronnen

• RealAdvisor, Comisión inmobiliaria por venta: cuánto cobra y quién paga: courtage doorgaans 3 tot 7 procent plus 21 procent btw, oplopend bij woningen boven 500.000 euro; meestal betaalt de verkoper; de verdeling van drie procent voor de verkoper en drie procent voor de koper komt veel voor in de Comunidad Valenciana en delen van Andalusië; de wet regelt bij koop en verkoop noch het bedrag noch wie betaalt; de courtage moet schriftelijk in de opdrachtovereenkomst staan, de koper moet vóór ondertekening over kosten geïnformeerd worden, en zonder afspraak met het kantoor kan hij betaling weigeren. Geraadpleegd 4 november 2026.
• Mi Piso en Madrid, Quién paga los honorarios de la inmobiliaria: bevestiging dat de Spaanse wet niet voorschrijft welke partij betaalt en dat dit uit het contract volgt. Let op: uitgegeven door een makelaarskantoor, gebruikt als bevestiging van het juridische punt, niet voor percentages. Geraadpleegd 4 november 2026.
• idealista, Qué es un personal shopper inmobiliario: de koperszijde bestaat in Spanje sinds ongeveer 2010, wordt betaald door de koper tegen een vooraf afgesproken vast bedrag in plaats van een percentage, en kent een beroepsvereniging, de AEPSI. Geraadpleegd 4 november 2026.

Laatst bijgewerkt op 4 november 2026.