Wat een huis in Andalusië werkelijk kost, naast de vraagprijs

Bijna elke koper die bij mij aan tafel komt, heeft één bedrag in zijn hoofd: de vraagprijs. En bijna elke koper wordt daarna ingehaald door de rest.

Dat is geen domheid. Het is een informatieprobleem. In Nederland zit je op ongeveer zes procent bijkomende kosten en weet iedereen dat. In Spanje ligt het hoger, het verschilt per type woning, en er is niemand met een belang om het je vooraf uit te rekenen.

Hier staat het volledige plaatje.

Wat dit artikel je oplevert: je weet welke posten er bovenop de vraagprijs komen, wat ze ongeveer kosten, en met welk percentage je moet rekenen om niet in de problemen te komen. Onderaan staan twee doorgerekende voorbeelden.

Eerst het verschil dat alles bepaalt

Bestaande bouw en nieuwbouw worden in Spanje fiscaal totaal anders behandeld. Dat is de eerste vraag die je moet beantwoorden, want het scheelt duizenden euro's.

Die zeven procent is het Andalusische tarief voor overdrachtsbelasting, de impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Het is een vast tarief voor de hele regio, ongeacht de prijs van de woning. Kom je een artikel tegen dat acht procent noemt, dan is dat verouderd.

Voor bepaalde gevallen bestaan verlaagde tarieven, bijvoorbeeld voor kopers onder de 35 of bij woningen onder een bepaalde waarde die je hoofdverblijf wordt. Voor de meeste Nederlandse en Belgische kopers met een tweede woning geldt gewoon zeven procent.

De posten die erbij komen

Notaris. De notariskosten liggen wettelijk vast op een staffel, maar in de praktijk reken je op 600 tot 1.200 euro voor een gemiddelde woning. Bij een hypotheek komt er een tweede akte bij.

Inschrijving in het eigendomsregister. Het Registro de la Propiedad rekent doorgaans 400 tot 800 euro. Zonder inschrijving ben je juridisch kwetsbaar, dus dit is geen post om op te bezuinigen.

Gestor. Een gestor is een administratief dienstverlener die de aangiftes en de inschrijving voor je afhandelt. Reken op 300 tot 600 euro. Bij een hypotheek schuift de bank er meestal zelf een naar voren.

Advocaat. Hier begint het echte werk. Een onafhankelijke Spaanse advocaat controleert de eigendomsakte, openstaande schulden op het pand, bouwvergunningen, erfdienstbaarheden en de fiscale positie van de verkoper. Reken op ongeveer één procent van de koopsom, met een minimum van rond de 1.500 euro.

Dit is de post die kopers het vaakst schrappen en waar ze het vaakst spijt van krijgen. De Spaanse notaris doet dit onderzoek namelijk niet. Hij stelt je identiteit vast en registreert de overdracht. Dat is een fundamenteel andere rol dan de Nederlandse notaris heeft.

Taxatie. Alleen nodig bij een hypotheek, en dan verplicht vanuit de bank. Reken op 300 tot 600 euro.

Hypotheekkosten. Als niet-ingezetene financieren Spaanse banken doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde. Bij de bijkomende kosten van de hypotheek horen dossierkosten, soms tot één procent van de lening, plus een verplichte opstalverzekering.

Let op: die 60 tot 70 procent is van de taxatiewaarde, niet van de koopsom. Ligt de taxatie lager dan wat je betaalt, dan leg je het verschil er zelf bovenop.

Twee doorgerekende voorbeelden

Een woning van 300.000 euro, zonder hypotheek.

Bestaande bouw

Nieuwbouw

Als vuistregel: reken bij bestaande bouw op 9 tot 11 procent en bij nieuwbouw op 12 tot 14 procent. Zit je daaronder, mooi. Zit je erboven, dan had je het willen weten.

Wat er daarna elk jaar komt

De aankoop is eenmalig, het bezit niet. Neem deze posten mee in je begroting, want ze bepalen of je woning op termijn plezierig blijft.

IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, op basis van de kadastrale waarde. Vaak enkele honderden euro's per jaar, maar het verschilt sterk per gemeente.

Comunidad, de servicekosten bij een appartement of een complex met gedeelde voorzieningen. Een zwembad en een tuin klinken heerlijk tot je de jaarrekening ziet.

Basura, de afvalheffing. Klein bedrag, apart aanslagbiljet.

Opstal- en inboedelverzekering, en bij verhuur een aansprakelijkheidsverzekering die die activiteit ook werkelijk dekt.

IRNR, de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen. Ook als je niet verhuurt, rekent Spanje een fictief inkomen over je tweede woning en betaal je daarover belasting. Verhuur je wel, dan betaal je als EU-inwoner 19 procent over je huurinkomsten en mag je kosten aftrekken.

De post die nergens op een lijst staat

Wat een aankoop werkelijk duur maakt, is zelden een van de posten hierboven. Het is de aanname die niet is gecontroleerd.

Een verhuurplan dat in die gemeente niet mag. Een aanbouw die nooit is vergund en die je bij verkoop niet kwijtraakt. Een AFO-certificaat waarvan je dacht dat het legalisatie betekende. Een bankgarantie bij nieuwbouw die er niet blijkt te zijn.

Die kosten staan in geen enkel kostenoverzicht, omdat ze pas ontstaan als het misgaat. En ze lopen op tot een veelvoud van alles wat hierboven staat.

Daarom begin ik nooit bij de kosten. Ik begin bij de vraag of dit plan in deze gemeente überhaupt kan.

Alle bedragen in dit artikel zijn indicatief en bedoeld om mee te rekenen, met uitzondering van de percentages voor ITP, IVA en AJD. Tarieven voor notaris, advocaat en gestor verschillen per dienstverlener en per dossier. Dit artikel is geen fiscaal of juridisch advies.