Verhuurvergunning Andalusië 2026: waarom een VUT-nummer geen toestemming is om te verhuren

In een advertentie las een klant van mij deze zomer één zin: "Woning is geregistreerd als vivienda de uso turístico." Er stond een registratienummer bij. Voor hem was de verhuur daarmee geregeld, de begroting rond, en kon hij bieden.

Ik heb hem gevraagd eerst één ding op te vragen bij de gemeente. Drie weken later bleek de woning dat nummer te hebben, maar niet het gemeentelijke stuk dat eronder hoort te liggen. De verkoper wist het zelf niet. De makelaar had er nooit naar gekeken.

Hij heeft niet gekocht. Dat is het verschil tussen een investering en een probleem dat je pas na de handtekening ontdekt.

Wie in 2026 een verhuurvergunning in Andalusië wil, loopt namelijk tegen iets aan dat niet in de advertentie staat. Sinds januari 2024 zijn er ruim 15.300 registraties geschrapt.

Wat dit artikel je oplevert: je begrijpt waarom een VUT-nummer een eigen verklaring is en geen vergunning, waarom de gemeente uiteindelijk bepaalt of je mag verhuren, en welke vijf documenten je opvraagt vóór je een bod uitbrengt.

Eerst de afkortingen

De belangrijkste staat er niet tussen: het bestemmingsplan van de gemeente. Daar zit het antwoord op de vraag of jij mag verhuren.

Wat een verhuurvergunning in Andalusië in 2026 werkelijk is

Je meldt een woning aan bij de Junta met een declaración responsable, een verklaring op eigen verantwoordelijkheid. Je verklaart zelf dat de woning voldoet. De inschrijving volgt, en je mag direct adverteren. Er zit geen inhoudelijke toets tussen. Dat is geen fout in het systeem: de overheid gaat uit van jouw verklaring en controleert achteraf.

Kijk dan naar wat je ondertekent. Artikel 9.e van Decreto 28/2016, gewijzigd door Decreto 31/2024 en Decreto-ley 1/2025, eist:

"Manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la ordenación urbanística aplicable y de que cuenta, cuando resulte exigible de conformidad con la legislación urbanística, con la licencia o declaración responsable de cambio de uso."

Vertaald: je verklaart dat de woning volgens het geldende bestemmingsplan geschikt is voor toeristisch gebruik, en dat je de vergunning of verklaring van gebruikswijziging hebt, voor zover de stedenbouwkundige wetgeving die eist.

Dat laatste zinsdeel is de hele kwestie. Of je die gebruikswijziging nodig hebt, hangt af van het bestemmingsplan van de gemeente waar het pand staat. Niet van de Junta, en niet van je makelaar.

Een registratienummer bewijst dus dat iemand een verklaring heeft ingediend. Niet dat wat erin staat klopt.

Dit is al aan de gang

Sinds 1 januari 2024 zijn er in Andalusië meer dan 15.300 toeristische woningen uitgeschreven, ongeveer tien procent van het bestand en zo'n 80.000 slaapplaatsen. Via het zogeheten Proyecto Titán, samen met de Nationale Politie, bracht de Junta daarnaast ruim 16.000 vermoedelijk clandestiene woningen in beeld. Beide cijfers komen uit een overzicht van juni 2026.

En het gaat geautomatiseerd. Er zijn procedures die registraties intrekken zodra ze botsen met stedenbouwkundige beperkingen, en die nieuwe aanmeldingen blokkeren in gemeenten waar het niet mag.

Een bestaand nummer is dus geen garantie dat het er volgend jaar nog is.

Het bewijs uit Sevilla en Málaga

Op 10 december 2025 deed de Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública twee uitspraken over precies dit punt, gepubliceerd in het Spaanse staatsblad in maart 2026.

Een eigenaar in Sevilla vroeg een registratienummer aan. De registratrice hield de aanvraag tegen omdat twee gemeentelijke stukken ontbraken: de verklaring van eerste ingebruikname en de verklaring van gebruikswijziging. Het bestemmingsplan van Sevilla rekent toeristische woningen namelijk tot uso terciario de hospedaje, logies als bedrijfsmatige functie. Ander gebruik dan wonen dus. De weigering werd bevestigd. Toeristische regels en stedenbouwkundige regels zijn twee zelfstandige sporen, en je hebt ze allebei nodig.

Málaga laat zien hoe streng dat kan uitpakken. Volgens Instrucción 1/2024 van de Gerencia de Urbanismo moet logies in een woongebouw eigen toegang en vluchtroute hebben, los van de rest van het gebouw, plus volledig zelfstandige nutsvoorzieningen. Lees dat nog eens met een gewoon kustappartement in gedachten: gedeelde entree, gedeelde lift, gedeelde meterkast.

"Maar het landelijke register is toch vernietigd?"

Klopt. Op 19 mei 2026 vernietigde de Hoge Raad het landelijke Registro Único de Arrendamientos, omdat de staat die bevoegdheid niet had. Koppen als "111.000 woningen mogen weer op Airbnb" gingen rond, en sindsdien denkt een deel van de kopers dat de teugels zijn gevierd.

Precies verkeerd om. Wat verviel, was het landelijke nummer. Wat bleef:

• de Andalusische inschrijving bij de Junta, onverkort verplicht
• het digitale loket waarmee Airbnb en Booking gegevens doorgeven
• de volledige bevoegdheid van de gemeente
• het recht van de vereniging van eigenaren om verhuur te blokkeren met een drievijfde meerderheid

Er is één laag weggevallen, en dat was niet de laag die jou tegenhoudt.

Gaat de vergunning mee als ik koop?

Dit is de vraag die ik het vaakst krijg. Het antwoord is nee, niet vanzelf. Bij een eigenaarswissel moet de nieuwe eigenaar zelf een wijziging van tenaamstelling doorgeven aan het RTA. Dat is een handeling, geen automatisme.

En op dat moment geldt de situatie van vandaag, niet die van het jaar waarin de verkoper zich inschreef. Ligt het pand inmiddels in een gemeente met een moratorium of in een geblokkeerde zone, dan loop je daar tegenaan, ook al hing dat nummer jarenlang aan die woning.

Wat je opvraagt vóór je biedt

1. De stedenbouwkundige status van dit specifieke kadastrale pand, bij de afdeling ruimtelijke ordening van de gemeente. Niet de straat, niet het complex.

2. De licencia of declaración responsable de primera ocupación. Bestaat die niet, dan staat alles wat daarna komt op los zand.

3. Of toeristisch gebruik hier een gebruikswijziging vereist, en zo ja, of die is verleend. Dit is het document uit de Sevilla-zaken.

4. De statuten en de notulen van de laatste drie ledenvergaderingen van de vereniging van eigenaren.

5. Bij een bestaand nummer: de onderliggende stukken, niet het nummer.

Reken op enkele weken. Kort, naast de looptijd van een hypotheek.

Waarom je dit niet van je makelaar hoort

Omdat hij door de verkoper wordt betaald. Zijn opdracht is de woning verkopen, niet jouw verhuurplan toetsen. Een registratienummer in de advertentie is voor hem een verkoopargument.

Ik was zelf makelaar in Andalusië en heb dat argument gebruikt. Nu werk ik uitsluitend aan koperszijde: geen commissie van verkopers, geen betaling van ontwikkelaars. Dat betekent dat ik de gemeente bel voordat jij biedt, en dat ik ook zeg: dit huis kan niet wat jij ermee wilt.

Wat je hieraan overhoudt

Geen stapel documenten. Een begroting waar je op kunt bouwen. Je weet vóór je tekent of die twaalf weken verhuur per jaar juridisch mogen, en je ligt niet wakker van een brief die er over twee jaar misschien komt.

Dat is het enige wat een registratienummer je niet kan geven.

---

Waar dit op gebaseerd is

Alles in dit artikel komt uit officiële publicaties. Je kunt het zelf nalezen.

• De verklaring die je ondertekent: Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOJA nr. 41), dat artikel 9.e van Decreto 28/2016 wijzigt
• De regels voor toeristische woningen in Andalusië: Decreto 31/2024, de 29 de enero (BOJA nr. 24)
• De zaken uit Sevilla: resolutie van 10 december 2025 en de tweede zaak, Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Spaans staatsblad
• Inschrijving, wijziging van tenaamstelling en uitschrijving: veelgestelde vragen van het Registro de Turismo de Andalucía
• De eisen van Málaga: Instrucción 1/2024, Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga
• De vernietiging van het landelijke register: persbericht van de Raad voor de Rechtspraak over het arrest van 19 mei 2026

De cijfers over geschrapte registraties en Proyecto Titán komen uit een overzicht van de Junta de Andalucía van juni 2026.

Alle verwijzingen zijn geverifieerd op 9 september 2026. Gemeentelijke bestemmingsplannen en statuten van verenigingen van eigenaren verschillen per gemeente en per pand en moeten altijd afzonderlijk worden gecontroleerd. Verhuren zonder de vereiste papieren geldt als clandestiene activiteit en daarmee als ernstige overtreding onder de Ley 13/2011 (artikel 71). Dit artikel is geen juridisch advies.