Dundas Advies
← Alle artikelen

Nota simple Spanje: wat erin staat, en wat het niet bewijst

Juridisch en eigendom 30 september 2026 6 minuten leestijd

Dit artikel hoort bij de complete gids Veilig een huis kopen in Andalusië

Een klant stuurde mij een nota simple door met één zin erbij: dit ziet er toch goed uit?

En dat deed het. Libre de cargas. Geen hypotheek, geen beslag, geen erfdienstbaarheid. Eén eigenaar, netjes ingeschreven, een woning van zesennegentig vierkante meter op een perceel in het binnenland van Andalusië.

Op de foto's bij dezelfde advertentie stonden een zwembad, een overdekt terras en een garage.

Die stonden niet op de nota simple. Niet als last, niet als gebrek, niet als opmerking. Ze stonden er gewoon niet.

Wat een nota simple is

Het Registro de la Propiedad is het Spaanse eigendomsregister. De nota simple is het uittreksel daaruit: wie de eigenaar is, hoe het pand in het register beschreven staat, en welke lasten erop rusten.

Je vraagt hem zelf aan via de elektronische balie van de registradores. Hij kost 9,02 euro plus btw en je hebt hem meestal binnen twee uur binnen.

Voor dat bedrag krijg je de juridische kant van het pand. Niet de fysieke.

Wat de wet zelf over dit document zegt

Hier leest bijna iedereen overheen, en het staat letterlijk in de wet die het regelt.

Artikel 222, lid 5, van de Ley Hipotecaria: la nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos. Zuiver informatieve waarde, en geen bewijs van de inhoud van de registerinschrijvingen.

Het document met bewijskracht heet een certificación en wordt ondertekend door de registrador. Dat vraagt vrijwel niemand aan, want voor dagelijks gebruik volstaat de nota. Meestal terecht. Maar het papier waarop een koper zijn beslissing baseert, is volgens de wet een inlichting en geen garantie.

Wat er wél in staat

Dat is veel, en het is waardevol. Een openstaande hypotheek of een beslag zie je hier meteen.

Wat er niet in staat, en waarom dat de kern is

Het register controleert niet wat er gebouwd is. Het register is passief: het schrijft in wat iemand aanbiedt. Is er nooit een declaración de obra nueva gedaan voor de uitbouw, het zwembad of de carport, dan bestaat dat bouwwerk voor het register niet. Er komt geen waarschuwing, geen aantekening, geen leeg vakje. De informatie ontbreekt zonder dat het document laat zien dát er iets ontbreekt.

De bescherming strekt zich niet uit tot de feiten. De fe pública registral beschermt een koper te goeder trouw in zijn rechten: eigendom, hypotheek, beslag. Niet in feitelijke gegevens zoals de oppervlakte. Sinds Ley 13/2015 is daar één uitzondering op: is het perceel grafisch gecoördineerd met het kadaster, dan bepaalt artikel 10, lid 5, van de Ley Hipotecaria dat vermoed wordt dat het pand de ligging en begrenzing heeft die de kadastrale weergave aangeeft. Zonder die coördinatie is de oppervlakte in het register een mededeling, geen vaststelling. En verschillen tussen register en kadaster zijn in Spanje gewoon, soms fors: twee instanties, twee doelen, rechten tegenover belasting.

Urbanistische legaliteit zit bij een derde instantie. Of er een bouwvergunning was, of er een handhavingsprocedure loopt, wat het bestemmingsplan toestaat: dat weet de gemeente. Het register vraagt het niet en de gemeente meldt het niet. Een woning kan volledig en correct ingeschreven staan en tegelijk onderwerp zijn van een lopend dossier bij de afdeling urbanisme.

Een vergunning voor toeristische verhuur staat er evenmin in. Die loopt via het toeristenregister van de Junta de Andalucía. Het verbod dat een vereniging van eigenaren erop kan leggen, staat in haar statuten.

Schulden verhuizen mee zonder op het document te staan. Onbetaalde servicekosten van de vorige eigenaar blijven op grond van artikel 9.1.e) van de Ley de Propiedad Horizontal aan de woning zelf kleven, over het verstreken deel van het lopende jaar plus de drie voorafgaande kalenderjaren. Bij de onroerendezaakbelasting geldt de afección real van artikel 64 van de Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Die bedragen vraag je op bij de vereniging en de gemeente, niet bij het register.

En er kan iemand wonen. Een huurcontract dat niet is ingeschreven, en dat zijn ze vrijwel nooit, komt op geen enkele nota simple voor.

Het document is bovendien een momentopname

De nota simple beschrijft de stand van zaken op het moment van uitgifte. Drie weken later kan er een beslag zijn ingeschreven, en jouw document zwijgt daarover. Het heeft nog steeds gelijk over de dinsdag waarop je het opvroeg.

De registradores bieden daarom ook een nota online: voor 12,03 euro plus btw volg je tien dagen lang de actuele stand, in plaats van één foto te krijgen. Drie euro verschil, een heel ander instrument.

Bij de akte zit een tweede beveiliging, en die is niet van jou maar van de notaris: artikel 175 van het Reglamento Notarial bindt de akte aan tien kalenderdagen na ontvangst van de registrale informatie, en artikel 354 van het Reglamento Hipotecario verplicht de registrador om een nieuw aangeboden stuk binnen een werkdag aan de notaris te melden.

Strak geregeld. Maar het begint bij de notaris, en de beslissing waar het echt om gaat, het bod en de arras, neem je weken eerder.

Vijf partijen, en geen van alle controleert de andere

Het Registro de la Propiedad gaat over rechten. Het Catastro over oppervlakte en belasting. Het Ayuntamiento over wat er gebouwd mag worden en wat er gebouwd is. Bij toeristische verhuur komt de Junta de Andalucía erbij, bij een appartement de vereniging van eigenaren.

Vijf partijen, elk met een eigen dossier, geen enkele verantwoordelijk voor de andere. En hun antwoorden bepalen elkaar wel. Of dat zwembad legaliseerbaar is, bepaalt of de oppervlakte gecorrigeerd kan worden. En de oppervlakte bepaalt wat de taxateur opschrijft, en dus wat een bank op dit pand wil lenen.

En de volgorde is onomkeerbaar. Zodra de arras getekend is, kost terugtrekken je de aanbetaling.

Waarom je dit niet van de verkopende partij hoort

Een makelaar in Spanje wordt betaald door de verkoper, en vaak door beide partijen tegelijk. Zijn opdracht is dit pand verkopen, niet beoordelen of het bij jou past. Dat is geen kwade wil, het is zijn functie.

Ik was zelf makelaar in Andalusië. Ik weet waarom een nota simple zo vaak als eindpunt wordt gepresenteerd terwijl hij een beginpunt is.

Nu werk ik uitsluitend aan koperszijde. Geen commissie van verkopers, geen vergoeding van projectontwikkelaars. Er is dus niemand, ik ook niet, die er belang bij heeft dat jij tekent.

Wat je hieraan overhoudt

De volgorde, en de juiste vraag.

Niet: is dit pand vrij van lasten? Maar: klopt wat er in het register staat met wat er op dat perceel staat, en wie moet mij dat bevestigen?

Die eerste vraag beantwoordt een document van negen euro. De tweede beantwoordt niemand, tenzij je het zelf laat uitzoeken.

Een schoon document is geen schoon huis. Het is het bewijs dat niemand een claim heeft ingeschreven, en verder niets.

De volgende stap

Wil je weten wat een specifiek pand werkelijk van je vraagt, voordat je een bod uitbrengt? Dat is wat De Blueprint doet. Een persoonlijk rapport over jouw pand of jouw plan: de juridische status, de regio-analyse, het financiële plaatje, de verhuurbaarheid in die gemeente, de valkuilen en de aankoopstrategie. 295 euro, binnen vijf werkdagen in je mailbox. Aan te vragen via dundasadvies.nl.

Ben je nog aan het oriënteren, begin dan met de gratis gids "Hoe drukke ondernemers een huis kopen in Andalusië", te downloaden op dundasadvies.nl.

Bronnen

De situatie aan het begin van dit artikel is geanonimiseerd: geen herleidbare gegevens over het pand of de klant. Prijzen van registeruittreksels zijn de officiële tarieven van de registradores, exclusief btw. Wetsartikelen zijn geraadpleegd in hun geconsolideerde versie op 30 september 2026. Dit artikel is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. De juridische status van een specifiek pand, openstaande schulden en de urbanistische situatie moeten altijd per geval en per gemeente worden gecontroleerd.

Laatst bijgewerkt op 30 september 2026.

Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?

De Blueprint geeft je binnen vijf werkdagen een plan: welke regio's bij je passen, wat het werkelijk kost en waar het risico zit.

Bestel de Blueprint

Even overleggen?

Stuur me het pand waar je naar kijkt of de vraag die je hebt. Ik lees alles zelf.

WhatsApp info@dundasadvies.nl 06 44 78 46 90 Ik werk met een beperkt aantal kopers tegelijk, dus soms duurt een antwoord een dag.