Zelf bij een Spaanse bank informeren: de duurste fout voordat je een huis hebt gezien

Iemand die ik sprak had bij drie Spaanse banken geïnformeerd. Hij deed dat niet lichtzinnig. Hij is ondernemer, hij is gewend om zijn huiswerk te doen, en hij wilde weten waar hij stond voordat hij aan huizen kijken begon. Drie banken, drie keer dezelfde vraag: wat kan ik lenen. Hij kreeg drie globale antwoorden en ging tevreden verder.

Maanden later vond hij een woning in de provincie Málaga die precies klopte. Toen het serieus werd, bleken twee van die drie banken voor hem geen optie meer. Niet omdat zijn inkomen was veranderd. Omdat hij er zelf al had aangeklopt.

Dat is de pijnlijke kant van dit verhaal. Hij had alles goed gedaan wat hij in Nederland geleerd had. Hier werkte het tegen hem.

Wat er precies gebeurt

Een hypotheekbemiddelaar in Spanje legt een dossier aan bij twee tot drie banken per cliënt. Dat is geen gemakzucht, dat is hoe de markt werkt: hij heeft met een beperkt aantal banken afspraken en kent per bank de voorwaarden voor niet-residenten. Twee tot drie is de hele voorraad.

Heeft de koper zelf al bij een of meer van die banken geïnformeerd of een aanvraag gedaan, dan komt dezelfde persoon later via een tweede kanaal opnieuw binnen. De bank ziet dan een dubbel dossier en wijst er doorgaans één af op grond van dupliciteit. Welk dossier blijft staan, is intern bepaald: het kanaal dat er het eerst was. Dat was de koper zelf.

Daarmee is die bank als optie van tafel. Niet voor altijd en niet per decreet, maar wel op het moment dat het erom gaat.

Er is iets wat ik hier expliciet niet zeg, omdat het niet klopt en het rondgaat. Je wordt niet geblokkeerd, en je aanvraag komt niet in een register te staan. De CIRBE van de Bank van Spanje, het centrale risicoregister waar banken je bestaande verplichtingen opvragen, registreert alleen daadwerkelijk verstrekte leningen, kredietlimieten, borgstellingen en garanties vanaf duizend euro per instelling. Aanvragen staan er niet in, afgewezen aanvragen ook niet. Wat er wél is, is commercieel beleid per bank. En dat beleid is per bank intern, dus een termijn kan ik je niet geven. Dat iemand je een termijn in weken noemt, is al reden om te twijfelen aan de rest van zijn verhaal.

Het effect is er niettemin. Minder banken aan tafel betekent minder ruimte.

Waarom dat geld is, en niet alleen gemak

Een Spaanse bank financiert een niet-resident tot ongeveer zeventig procent van de waarde. De koper brengt dus dertig procent zelf in. Daar bovenop komen negen tot elf procent bijkomende kosten voor bestaande bouw in Andalusië: zeven procent overdrachtsbelasting ITP, plus notaris, kadaster, gestoría en juridische begeleiding. Die kosten kunnen niet meegefinancierd worden.

Opgeteld is dat ongeveer veertig procent van de koopsom in eigen geld.

Op zo'n bedrag is het verschil tussen twee banken en nul banken geen detail. Het zit in het rentepercentage, in de hoogte van de financiering, in de looptijd en in de vraag of er überhaupt een aanbod komt. Een bank die weet dat ze de enige is, biedt anders aan dan een bank die weet dat er een tweede meekijkt.

En de volgorde is onomkeerbaar

Dit is het deel dat kopers verrast, want het is precies omgekeerd aan wat logisch voelt. Je zou denken: eerst een huis zoeken, dan de financiering erbij regelen. In Spanje bepaalt de financiering wat je kunt zoeken, en de eerste stappen in die financiering kun je niet terugdraaien.

En het zijn niet alleen banken. Bij een ondernemer of DGA kijkt een Spaanse bank naar het persoonlijke inkomen, niet naar de omzet of de winst van de onderneming. Keer je jezelf bewust weinig uit, dan is dat het cijfer waarop beoordeeld wordt. Dividend dat nog in de BV staat, telt niet mee: het moet al naar de privérekening zijn uitgekeerd op het moment dat de aanvraag loopt. En overwaarde op je Nederlandse woning gebruiken om de Spaanse aankoop te financieren wordt niet geaccepteerd.

Dat zijn allemaal ingrepen die zes tot twaalf maanden voor de aankoop gedaan moeten zijn. Op het moment dat je bod ligt, zijn ze niet meer te repareren.

Zie je wat hier gebeurt? De antwoorden bepalen elkaar. Hoe je jezelf uitkeert bepaalt wat de bank ziet. Wat de bank ziet bepaalt je budget. Je budget bepaalt je zone. En de zone bepaalt of het huis dat je voor ogen had er überhaupt bij zit. Wie bij stap vier begint, heeft de eerste drie al dichtgemetseld.

Wat ik hier anders doe

Ik was zelf makelaar in Andalusië. Ik ken de route van binnenuit, inclusief het stukje waar de verkopende partij je graag snel naar de notaris praat. Ik werk nu uitsluitend aan koperszijde. Geen commissie van verkopers, geen vergoeding van ontwikkelaars, geen percentage van de koopsom. Ik verdien niets als je tekent.

Dat is geen nette slotzin, dat is de reden dat dit stuk bestaat. Iedereen om je heen heeft er belang bij dat je in beweging komt. Ik ben de enige aan tafel die er belang bij heeft dat je in de juiste volgorde in beweging komt.

Concreet betekent dat: ik bewaak de reeks. Ik signaleer waar jouw situatie gaat knellen en wie dat oplost, en ik breng je bij een bij de Bank van Spanje geregistreerde hypotheekbemiddelaar met wie ik werk, voordat jij er zelf namen achterlaat. Hoe je je salaris of dividend inricht, dat is het werk van een fiscalist, en daar verwijs ik je naar. Ik adviseer daar niet over en ik verdien er niet aan.

De uitkomst

Je gaat kijken met een bedrag dat klopt, een zone die bij je leven past en twee of drie banken die nog allemaal open staan. Je bod is onderbouwd, je financiering is voorbereid en de verrassing die anderen bij de notaris krijgen, heb jij maanden eerder gehad, op papier, in je eigen keuken.

Dat is wat De Blueprint doet. Een persoonlijk rapport over jouw pand of jouw plan: regio-analyse, het financiële plaatje, verhuurbaarheid per gemeente, de valkuilen en de aankoopstrategie. 295 euro, binnen vijf werkdagen, aan te vragen via dundasadvies.nl.

Elke week dat je zelf bij banken rondkijkt, maak je dat rapport minder waard, want er zijn minder deuren over om mee te rekenen. Dit is de enige stap in dit hele traject waarbij wachten je iets kost dat je niet terugkrijgt.

Ben je nog aan het oriënteren en wil je eerst de hoofdlijnen? Download dan de gids "Hoe drukke ondernemers een huis kopen in Andalusië" op dundasadvies.nl. Daarin staat de volgorde, zonder dat je iets hoeft te beslissen.

Bronnen

• La CIRBE me impide la hipoteca: cuánto tarda en limpiarse, García Montoliú, geraadpleegd 7 oktober 2026. Wat de CIRBE wel en niet registreert, plus de termijn van 40 tot 50 dagen en de historische snapshot van zes maanden.
• Por qué ir a varios brokers hipotecarios no te conviene, HipotecasPlus, geraadpleegd 7 oktober 2026. Dubbele dossiers via meerdere kanalen en afwijzing op grond van dupliciteit.
• ¿Qué es el CIRBE y cómo solicitarlo al Banco de España?, Bankinter, geraadpleegd 7 oktober 2026. Werking van het register en de ondergrens van duizend euro per instelling.
• Financieringsvoorwaarden voor niet-residenten, looptijd, aflosvorm en de behandeling van ondernemersinkomen: een bij de Bank van Spanje geregistreerde hypotheekbemiddelaar met wie ik werk, gesprek 2 oktober 2026.
• Overdrachtsbelasting Andalusië: Ley 5/2021, Junta de Andalucía.

Laatst bijgewerkt op 7 oktober 2026.