Hypotheek in Spanje als niet-resident: wat banken in 2026 echt lenen

Een echtpaar dat ik dit voorjaar sprak had het goed uitgerekend. Drie ton eigen geld, een huis van vier en een halve ton op het oog, en een Spaanse bank die zou bijspringen. Ze hadden in Nederland twee keer een huis gekocht. Dit leek eenvoudiger, want er zat minder lening in.

Op papier klopte het. In de praktijk misten ze achtentwintigduizend euro, en ze kwamen daar pas achter nadat ze hadden getekend.

Er was niets misgegaan met hun geld. Er was iets misgegaan met hun aanname.

Eerste verrassing: geen tachtig procent, maar zestig tot zeventig

In Nederland is tachtig tot honderd procent financiering normaal. In Spanje geldt dat alleen voor residenten, mensen die er wonen en er belasting betalen.

Ben je niet-resident, en dat ben je als je in Nederland of België blijft wonen, dan lenen Spaanse banken doorgaans zestig tot zeventig procent. De rest breng je zelf in.

Dat verschil van tien tot twintig procent klinkt technisch. Op een huis van vier en een halve ton is het negentigduizend euro die je zelf op tafel moet leggen bovenop wat je al had berekend.

Tweede verrassing: de kosten kun je niet meefinancieren

Bovenop de koopsom komen in Andalusië de overdrachtsbelasting van zeven procent bij bestaande bouw, plus notaris, kadaster, gestoría en juridische begeleiding. Reken op negen tot elf procent van de koopsom.

Die kosten zitten niet in je hypotheek. De bank financiert een percentage van het huis, niet van je aankoop.

Voor dat huis van vier en een halve ton betekent dat: honderdvijfendertigduizend euro eigen inbreng bij zeventig procent financiering, plus ongeveer vijfenveertigduizend euro aan kosten. Honderdtachtigduizend euro, voordat je een meubel hebt gekocht.

Derde verrassing, en dit is degene die pijn doet

Hier ging het bij dat echtpaar mis.

De bank leent geen percentage van de koopprijs. De bank leent een percentage van de laagste van twee bedragen: de koopprijs, of de taxatiewaarde die zijn eigen taxateur vaststelt.

Dat lijkt een formaliteit. Tot de taxateur op vierhonderdtienduizend uitkomt terwijl jij vierhonderdvijftigduizend hebt geboden. Zeventig procent van vierhonderdtien is tweehonderdzevenentachtigduizend, niet driehonderdvijftien. Het gat van achtentwintigduizend euro is opeens van jou.

En let op wanneer dat gebeurt. De taxatie volgt pas nadat de bank je dossier in behandeling heeft. Dat is na het reserveringscontract en meestal na de contrato de arras, het voorschotcontract. Vanaf dat moment ben je financieel gebonden en kost terugtrekken je je aanbetaling.

Je ontdekt het tekort dus precies op het moment dat je er het minst mee kunt.

Dat is het patroon dat ik in Spanje overal terugzie. Niet dat de regels ingewikkeld zijn, maar dat de antwoorden in de verkeerde volgorde binnenkomen. De bank beoordeelt jou pas als de verkoper jou al vasthoudt.

Wat je maandlast gaat zijn, en waarom bijna iedereen het verkeerd citeert

Spaanse variabele hypotheken staan op de euríbor plus een opslag. Die opslag ligt op dit moment bij scherpe aanbieders rond een half tot één procent, bij minder scherpe hoger.

De euríbor zelf is het afgelopen jaar hard gelopen. Het maandgemiddelde van september 2025 was 2,172 procent. Augustus 2026 sloot af op 2,952 procent. September 2026 staat er voorlopig ruim boven de 3,1 procent. Dat is bijna een vol procentpunt erbij in twaalf maanden.

De Europese Centrale Bank verhoogde op 10 september 2026 naar 2,50 procent, en verhoogde tegelijk haar eigen inflatieverwachting voor 2027 en 2028. Een centrale bank die dat doet, gaat niet binnen negen maanden verlagen.

En dan de precisie waar het bij een Spaanse hypotheek werkelijk om draait.

Een Spaanse renteherziening rekent niet met de dagkoers, maar met het officiële maandgemiddelde van de maand die in je akte staat. De dagkoers haalt het nieuws, want die springt. Het maandgemiddelde belandt in je rekening. Half vastgoedland citeert het eerste en bedoelt het tweede.

Dat onderscheid kost je vier woorden en het scheelt je een verkeerde verwachting van tientallen euro's per maand.

De toets die ik iedere klant geef

Banken kijken of je maandlast onder ongeveer dertig tot vijfendertig procent van je netto-inkomen blijft. Dat is hun grens, niet die van jou.

Mijn grens is een andere, en hij is eenvoudiger.

Reken je woning door bij 3,15 procent. Komt hij daar niet rond, dan is het geen woning maar een gok op de ECB.

Niet omdat 3,15 procent een voorspelling is, maar omdat het ongeveer is waar we vandaag staan. Wie zijn som baseert op de rente van 2023 en hoopt op een verlaging, koopt geen huis. Die neemt een positie in op het rentebeleid van een centrale bank die net heeft gezegd dat de inflatie langer hoog blijft.

Dat is een prima gok. Het is alleen geen woning.

Waarom je dit niet van de verkopende partij hoort

Een makelaar wordt betaald door de verkoper. Zijn opdracht is het huis verkopen, niet jouw financiering doorrekenen. "Dat komt wel rond bij de bank" is voor hem geen leugen, het is gewoon niet zijn werk.

Ik was zelf makelaar in Andalusië en heb dat antwoord gegeven. Er betaalde ook niemand mij om het uit te zoeken.

Nu werk ik uitsluitend aan koperszijde. Geen commissie van verkopers, geen vergoeding van projectontwikkelaars. Er is dus niemand, ik ook niet, die er belang bij heeft dat jij tekent.

Wat ik doe is niet een rekensom maken. Dat kan iedereen met een rekenmachine. Wat ik doe is zorgen dat de vragen in de goede volgorde worden gesteld: eerst wat deze bank aan jou leent en waarop hij taxeert, dan pas wat je biedt en wanneer je tekent. Zodat de taxatie geen verrassing meer is, maar een bevestiging.

Wat je hieraan overhoudt

Een bod dat je kunt waarmaken. Je weet wat je zelf inbrengt, wat de kosten zijn, wat de bank leent en waarop hij dat baseert, en je weet het voordat je vastzit.

Geen telefoontje van de bank dat je nachten kost. Geen aanbetaling die je moet afschrijven omdat de som achteraf niet bleek te kloppen.

Dat echtpaar heeft het overigens opgelost. Ze hebben het verschil bijgelegd en wonen er nu. Maar ze hebben acht weken doorgebracht in een stress die volledig te vermijden was geweest.

Wil je weten wat jouw som werkelijk is, voordat je een bod uitbrengt?

Dat is wat De Blueprint doet. Een persoonlijk rapport over jouw pand of jouw plan: het financiële plaatje, wat de bank in jouw situatie leent, de regio, de valkuilen en waar ik zou weglopen. 295 euro, binnen vijf werkdagen in je mailbox.

Vraag de Blueprint aan

Ben je nog aan het oriënteren? Begin dan met de gratis gids Hoe drukke ondernemers een huis kopen in Andalusië, te downloaden op dundasadvies.nl.

Waar dit op gebaseerd is

• Financieringspercentages, looptijden en opslagen voor niet-residenten: overzicht hypotheken voor niet-residenten, september 2026
• Euríbor, dagkoers en maandgemiddelden: Euríbor diario en Rankia, euríbor 15 september 2026
• Het ECB-besluit van 10 september 2026 en de verhoogde inflatieprognose: BBVA, evolutie van de euríbor
• Overdrachtsbelasting in Andalusië, ITP 7 procent bij bestaande bouw, Ley 5/2021: Junta de Andalucía

Rentetarieven en opslagen verschillen per bank, per dossier en per week. De genoemde percentages zijn indicatief en gelden per september 2026. Dit artikel is geen financieel of juridisch advies. Voorwaarden voor hypotheken aan niet-residenten verschillen per bank en per persoonlijke situatie en moeten altijd afzonderlijk worden nagegaan.

Laatst bijgewerkt op 16 september 2026.