Hoge Raad vernietigt het verhuurregister: wat geldt er nu in Andalusië?

Je verhuurt je huis in Andalusië, of je bent van plan dat te gaan doen. En je wilt eigenlijk maar één ding: dat het gewoon klopt. Geen brief van de Junta. Geen boete. Geen listing die er op een dinsdagochtend zonder waarschuwing af is gehaald.

Die rust is haalbaar. Maar dan moet je wel weten wat er sinds mei van dit jaar veranderd is, want de informatie die op dit moment rondgaat in Nederlandstalige Facebookgroepen, bij makelaars en zelfs bij sommige verhuurbeheerders, is verouderd.

Wat dit artikel je oplevert: na vijf minuten lezen weet je precies welke registratie er voor jouw woning in Andalusië nog wél verplicht is, en welke verplichting is komen te vervallen. Geen twijfel meer of je iets mist.

Wat er precies gebeurd is

Op 19 mei 2026 heeft het Tribunal Supremo, de hoogste Spaanse rechtbank, met arrest 620/2026 het Registro Único de Arrendamientos vernietigd, het landelijke verhuurregister dat was ingevoerd met Real Decreto 1312/2024 en dat sinds 1 juli 2025 van kracht leek. De uitspraak werd op 21 mei openbaar gemaakt.

Dat is het register waar sinds vorig jaar iedereen het over had. Het verplichte registratienummer. Het nummer dat je moest hebben voordat Airbnb of Booking je woning online mocht zetten.

Dat nummer bestaat niet meer.

De reden is niet dat de rechter toeristische verhuur minder streng wilde reguleren. De reden is bevoegdheidsverdeling. Spanje is opgebouwd uit autonome regio's die elk hun eigen bevoegdheden hebben, en toerisme is er daar één van. Andalusië, Catalonië, Valencia, allemaal hebben ze hun eigen register. De rechter oordeelde dat de centrale staat niet bevoegd was om daar een landelijk register overheen te leggen.

Ook belangrijk: de rechter maakte expliciet duidelijk dat de Europese verordening 2024/1028 geen landelijk register verplicht stelt en dus geen reden is om de interne Spaanse bevoegdheidsverdeling opzij te schuiven.

Wat er nu niet meer hoeft

• Je hebt geen landelijk registratienummer meer nodig
• Je hoeft geen jaarlijkse verhuuraangifte meer te doen via dat kanaal

Wat er wél blijft gelden, en dit is het deel dat misgaat

Hier zie ik het in vrijwel elke Nederlandstalige post over dit onderwerp fout gaan. Mensen lezen "register vernietigd" en concluderen "dus ik hoef niets meer".

Dat is precies verkeerd om.

De Andalusische registratie blijft onverkort verplicht. Wie een woning toeristisch verhuurt in Andalusië moet geregistreerd staan bij de Junta de Andalucía. Je komt daarbij twee afkortingen tegen: VFT (vivienda con fines turísticos) en VUT (vivienda de uso turístico). Dat zijn geen twee soorten registratie, het is dezelfde registratie onder een nieuwe naam. Sinds februari 2024 heet het VUT; oudere inschrijvingen dragen nog de VFT-code. Aan de verplichting zelf is niets veranderd.

De Ventanilla Única Digital blijft bestaan. De rechter heeft dat onderdeel juist in stand gelaten. Platforms zoals Airbnb en Booking moeten maandelijks, kleinere partijen per kwartaal, gegevens over verhuringen doorgeven aan de overheid.

Het ministerie heeft de handhaving doorgeschoven naar de regio's. Na de uitspraak heeft het ministerie van Wonen de autonome regio's gevraagd om de naleving via de eigendomsregisters te controleren. Andalusië heeft dus meer verantwoordelijkheid gekregen, niet minder.

Met andere woorden: er is niets makkelijker geworden. Er is iets verplaatst.

Wat dit betekent als je nog moet kopen

Voor wie op dit moment een huis zoekt in Andalusië met verhuurplannen, verandert er in de praktijk weinig aan de checklist, maar wel veel aan waar je moet kijken. Alles wat telt, ligt nu op regionaal en gemeentelijk niveau.

Concreet betekent dat vier dingen die je vóór aankoop wilt weten.

1. Geldt er in deze gemeente een moratorium? Málaga stad heeft sinds augustus 2025 een totaal moratorium op nieuwe toeristische verhuurvergunningen, voor maximaal drie jaar, en dat bovenop een zonering die 43 wijken al had uitgesloten. Cádiz schorste nieuwe registraties op in mei 2025. Sevilla hanteert een plafond van tien procent per zone, met het historisch centrum en Triana volledig gesloten.

2. Verbieden de statuten van de vereniging van eigenaren het? Een VvE kan toeristische verhuur blokkeren met een drievijfde meerderheid, dat volgt uit artikel 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal, een landelijke regel die de Hoge Raad in 2024 heeft bevestigd. Zo'n besluit werkt niet met terugwerkende kracht: wie al legaal geregistreerd verhuurde, mag doorgaan. Maar koop je een pand zonder actieve registratie, dan moet je je nog aanmelden, en dan is een ingeschreven verbod het einde van je plan.

3. Is er een verklaring van stedenbouwkundige verenigbaarheid mogelijk? De Andalusische regelgeving eist vóór registratie een declaración responsable de compatibilidad urbanística: past dit gebruik binnen het gemeentelijke bestemmingsplan?

4. Voldoet het pand technisch? Vaste airco en verwarming, want mobiele units tellen sinds decreet 31/2024 niet meer mee. Natuurlijke ventilatie en licht in de slaapkamers. Een bewoonbaarheidsvergunning. Klachtenformulieren. Een aansprakelijkheidsverzekering die de toeristische activiteit dekt. Al geregistreerde panden kregen zes maanden om zich aan te passen, dus koop je een woning mét registratie, dan erf je die verplichting.

Waarom dit soort nieuws jou als koper kwetsbaar maakt

Ik was zelf makelaar in Andalusië. Ik weet hoe informatie zich daar verspreidt: traag, mondeling, en met een halfjaar vertraging.

Een makelaar die in juni 2025 leerde dat er een landelijk registratienummer verplicht werd, vertelt dat verhaal in augustus 2026 nog steeds. Niet uit kwade wil. Gewoon omdat niemand hem betaalt om jurisprudentie bij te houden.

Het probleem is dat jij op die informatie een beslissing van enkele honderdduizenden euro's baseert. En dat de rekening voor verouderde informatie altijd bij de koper terechtkomt, nooit bij degene die het vertelde.

Dat is precies waarom ik gestopt ben als makelaar en uitsluitend aan koperszijde ben gaan werken. Geen commissie van verkopers. Geen betaling van ontwikkelaars. Alleen kopers.

Jij hoeft niet alles bij te houden. Je hoeft alleen iemand aan je kant te hebben die het wél doet.

Wat je hieraan overhoudt

Concreet: één document waarin staat wat er voor jouw woning, in jouw gemeente, op dit moment geldt. Welke registratie je nodig hebt. Wat de gemeente toestaat. Wat de vereniging van eigenaren heeft besloten. Waar het pand technisch nog niet aan voldoet, en wat dat kost om op te lossen.

Daarna hoef je niet meer te scrollen door Facebookgroepen om te controleren of je iets mist.

Je weet het gewoon, en je kunt je aandacht richten op het huis in plaats van op de regels eromheen.

Dat is uiteindelijk waar je voor betaalt: niet voor informatie, maar voor de rust die eronder zit.

Dit artikel is samengesteld uit openbare bronnen en actueel op 15 augustus 2026. Het is geen juridisch advies. Regels rond toeristische verhuur verschillen per gemeente en veranderen regelmatig. Laat je situatie altijd per pand beoordelen.