Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen in Spanje?

Een echtpaar dat ik dit voorjaar sprak had alles rond. Het huis gevonden, het bod geaccepteerd, de reserva getekend. Vier ton, zeventig procent financiering, honderdtwintigduizend euro eigen inbreng. Dat hadden ze uitgerekend, en het klopte met wat ze op de bank hadden staan.

Toen kwam de taxatie binnen op 360.000 euro.

Ze hadden niets verkeerd gedaan. Ze hadden alleen een som gemaakt die klopt in Nederland en niet in Spanje.

Waarom een taxatie die lager uitvalt dan de koopsom jou geld kost

Een Spaanse bank financiert geen percentage van wat jij betaalt. De bank financiert een percentage van het laagste van twee bedragen: de koopsom of de taxatiewaarde. In de bronnen staat dat zo letterlijk: het percentage wordt toegepast op de laagste van die twee waarden.

Voor dit echtpaar zag dat er zo uit:

Achtentwintigduizend euro, binnen een paar weken zelf bij te leggen. Niet omdat iemand hen iets had verzwegen, maar omdat niemand het had uitgerekend.

Twee dingen die hierbij horen. Het percentage van zestig tot zeventig procent voor niet-residenten is geen wet maar bankbeleid: er is geen regel die het vastlegt, en elke bank bepaalt het aan de hand van het profiel van de aanvrager. En zeventig is het plafond, niet het gemiddelde. Wie met zestig rekent, rekent veiliger.

En de fiscus doet precies het omgekeerde

Hier zit het deel dat vrijwel niemand van tevoren weet.

Voor de overdrachtsbelasting kijkt de Spaanse belastingdienst niet naar de laagste waarde maar naar de hoogste. Sinds 2022 is de grondslag het hoogste van twee bedragen: de koopsom of de fiscale referentiewaarde van het kadaster. In Andalusië is het tarief 7 procent voor een gewone bestaande woning. Lagere tarieven bestaan wel, maar die gelden voor een hoofdverblijf onder een bepaalde waarde en voor specifieke groepen, en daar valt een Nederlandse tweede woning niet onder.

De bank neemt dus de laagste waarde, de fiscus de hoogste, en de koper zit daar tussenin. Dat is geen pech en geen uitzondering. Het is hoe het systeem is ingericht, en het werkt beide kanten op in het nadeel van degene die het niet weet.

Wat de bijkomende kosten werkelijk zijn

Bij een koopsom van 400.000 euro ziet de opbouw er zo uit. Dit komt uit mijn eigen kostenrekenaar, voor bestaande bouw in Andalusië:

Deze kosten kunnen niet meegefinancierd worden. Ze komen boven op je eigen inbreng.

De som die ze hadden moeten maken

Het verschil van ruim zestigduizend euro bestaat uit twee dingen die allebei te voorspellen waren: het gat tussen taxatie en koopsom, en de kosten die ze niet hadden meegeteld.

Waarom de volgorde het echte onderwerp is

Dit is geen verhaal over rekenen. Dit is een verhaal over volgorde.

De reserva was al getekend toen de taxatie binnenkwam. Daarmee lag er een ondertekende afspraak en een aanbetaling, terwijl het bedrag dat ze nodig hadden nog kon bewegen. Vanaf dat moment hebben ze geen keuze meer, alleen nog een probleem: geld bijleggen, opnieuw onderhandelen vanuit een zwakke positie, of eruit stappen en de aanbetaling op het spel zetten.

Zet de stappen in de andere volgorde en dit bestaat niet. Dan weet je voor het bod wat de bank waarschijnlijk doet, wat de referentiewaarde van het kadaster is, en wat er onder aan de streep van je eigen rekening moet komen. De taxatie kan dan nog steeds tegenvallen, maar dan is het een getal in een plan en niet een probleem in een lopende transactie.

De makelaar gaat dit niet voor je doen. Niet uit kwade wil, maar omdat hij betaald wordt bij verkoop en elke dag vertraging zijn belang schaadt. De bank doet het pas als je dossier al loopt. De notaris komt aan het eind.

Ik ben jarenlang makelaar geweest in Andalusië, dus ik ken die kant van de tafel van binnenuit. Nu sta ik uitsluitend aan de kant van de koper, tegen een vaste vergoeding die de koper betaalt. Geen commissie van verkopers, geen vergoeding van projectontwikkelaars, en de bereidheid om te zeggen dat een pand het niet waard is.

De uitkomst

Een goede aankoop in Spanje voelt rustig. Niet omdat er niets tegenzit, maar omdat alles wat tegenzit al in je plan stond. Je weet wat de bank doet, je weet wat de fiscus doet, en je weet welk bedrag er op je rekening moet staan voordat je iets tekent.

Dat is het verschil tussen een huis kopen en een huis proberen te kopen.

De volgende stap

De Blueprint is een persoonlijk rapport over jouw pand of jouw plan: de geschikte regio's, het volledige kostenplaatje inclusief overdrachtsbelasting, notaris, gestoría en registratie, de verhuurbaarheid per gemeente, de valkuilen en een aankoopstrategie. 295 euro, binnen vijf werkdagen, via dundasadvies.nl/#blueprint

Ben je nog aan het oriënteren, dan is de gids Hoe drukke ondernemers een huis kopen in Andalusië de lichtere eerste stap. Te downloaden op dundasadvies.nl.

Bronnen

• Financiering en percentage bij een hypotheek voor niet-residenten, 60 tot 70 procent voor niet-residenten, berekend over het laagste van koopsom en taxatiewaarde, en de vaststelling dat geen enkele norm het percentage vastlegt. Geraadpleegd 29 oktober 2026.
• ITP in Andalusië, tarief van 7 procent voor een bestaande woning en de grondslag als het hoogste van koopsom en fiscale referentiewaarde, regel sinds 2022, plus de verlaagde tarieven van 6 en 3,5 procent en de voorwaarden daarvoor. Geraadpleegd 29 oktober 2026.
• Eigen kostenrekenaar Dundas Advies, opbouw van de bijkomende kosten bij bestaande bouw in Andalusië. Eerder geverifieerd, hier toegepast op een koopsom van 400.000 euro.

Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026.