Belasting tweede woning Spanje: de aangifte als niet-resident (2026)

De verkoop van zijn appartement bij Málaga lag drie weken stil. Niet door de koper, niet door de bank en niet door de gemeente, maar door vier jaar belastingaangifte die hij nooit had gedaan.

De man die ik hierover sprak had het appartement vier jaar in bezit. Gekocht om zelf te gebruiken, een paar keer per jaar met het gezin erheen. Verhuren deed hij niet: hij wilde geen vreemden in zijn huis en hij had het geld niet nodig.

Zijn redenering was logisch. Geen huurder, geen inkomen, geen aangifte. Niemand had hem ooit verteld dat er iets aan te geven viel, en de stukken die hij bij de notaris tekende gingen over de koop, niet over de jaren daarna.

Die redenering is in Spanje onjuist, en het is de meest voorkomende misvatting die ik bij Nederlandse en Belgische eigenaren tegenkom.

Het probleem: Spanje belast het gebruik, niet de huur

Als niet-resident met een woning in Spanje ben je belastingplichtig voor de inkomstenbelasting voor niet-residenten. Verhuur je het pand, dan geef je de huur aan. Verhuur je het niet, dan rekent de Spaanse fiscus een fictief inkomen toe. Het idee erachter is dat een woning die je zelf kunt gebruiken een economisch voordeel oplevert, en dat voordeel wordt belast.

De som is kort. De grondslag is een percentage van de kadastrale waarde, niet van de koopsom en niet van de marktwaarde. Dat percentage is 1,1 procent als de kadastrale waarde in de gemeente collectief is herzien, en 2 procent voor de overige panden. Over die grondslag betaal je als inwoner van Nederland of België 19 procent, het tarief voor inwoners van de EU en de EER.

Bij een kadastrale waarde van 180.000 euro ziet dat er zo uit:

Dat is geen bedrag waar iemand van schrikt. En precies daarom gaat het mis.

Waarom het bedrag niet het probleem is

Drie dingen maken van een klein bedrag een vervelend dossier.

De aangifte gaat per eigenaar, niet per huis. Staat de woning op twee namen, dan dienen twee personen elk een eigen aangifte in over hun eigen deel. Twee keer de helft van de grondslag, twee formulieren, twee keer de kans dat er een jaar wordt overgeslagen.

Verhuur je een deel van het jaar, dan lopen twee regimes door elkaar. Over de periode met huurder geef je de werkelijke huurinkomsten aan. Over de periode zonder huurder geldt de fictieve regeling. Eén zomer verhuren betekent dus niet dat de fictieve aangifte verdwijnt, maar dat hij kleiner wordt en dat er een tweede aangifte bij komt.

Te laat is duurder dan te weinig. Dien je zelf alsnog in, zonder dat de Spaanse fiscus erom heeft gevraagd, dan komt er een opslag bij van 1 procent plus 1 procent voor elke volle maand vertraging, tot twaalf maanden. Daarna is het 15 procent plus rente over de vertraging. Per jaargang blijft dat beperkt, maar vier jaargangen tegelijk, met een gestor die het moet uitzoeken en een koper die op de akte wacht, is een ander verhaal.

En dat is precies waar het bij hem naar boven kwam: niet op een rustig moment, maar bij de verkoop, toen de koper al klaarstond.

De datum die dit jaar verandert

De aangifte over 2025 kun je indienen tot en met 31 december 2026, of tot 23 december bij automatische incasso.

Vanaf belastingjaar 2026 verandert dat venster. Op grond van Orden HAC/623/2026 gaat de aangifte voor het fictieve inkomen pas open op 1 april van het volgende jaar, in plaats van op 1 januari. De aangifte over 2026 kun je dus niet in januari 2027 indienen, maar pas vanaf 1 april 2027.

Twee praktische gevolgen. Dit is het laatste jaar met het oude venster, dus wie 2025 nog open heeft staan heeft tot eind december. En wie gewend is het in januari af te tikken, zet volgend jaar een andere datum in de agenda.

De tweede verplichting, die zelfs geldt bij nul te betalen

Naast de inkomstenbelasting bestaat er de Spaanse vermogensbelasting. Hier zit de val waar het onderwerp zijn naam aan verdient, want de aangifteplicht en de betaalplicht zijn twee verschillende dingen.

Je dient een vermogensaangifte in als er iets te betalen is, en ook als er niets te betalen is maar de brutowaarde van je bezittingen in Spanje boven 2 miljoen euro ligt. Bruto betekent: zonder je hypotheek eraf. Een woning van 2,3 miljoen met een hypotheek van 1,5 miljoen levert geen cent belasting op en toch een aangifteplicht.

Andalusië maakt dat verschil scherper dan andere regio's. De regio kent een korting van 100 procent op de regionale aanslag, en inwoners van de EU en de EER mogen voor de regels kiezen van de regio waar het grootste deel van hun Spaanse bezit ligt. Voor een Nederlandse of Belgische eigenaar met een huis in Andalusië betekent dat in de praktijk: nul te betalen. Maar niet nul te doen.

Boven 3 miljoen euro netto komt daar nog een derde heffing bij, de solidariteitsheffing op grote vermogens, met een eigen formulier. De vrijstelling van 700.000 euro per persoon geldt daarbij ook voor niet-residenten.

Je ziet wat hier gebeurt. Vier vragen bepalen elkaar: is de kadastrale waarde herzien, staat het pand op één of twee namen, wordt er verhuurd, en hoe hoog is de brutowaarde van het Spaanse bezit. Je kunt geen van die vier los beantwoorden, en het antwoord op de ene bepaalt welk formulier bij de andere hoort.

Waarom dit niet bij de notaris thuishoort maar ervoor

De gestor die dit voor je indient, doet zijn werk pas als het pand van jou is. De verkopende makelaar heeft geen enkele reden om erover te beginnen, want het is geen eigenschap van het huis maar een gevolg van jouw positie als niet-resident. De bank kijkt naar je aflossingscapaciteit, niet naar je aangiftekalender.

Daarom hoort dit in het plaatje te staan voordat je biedt. Niet omdat het bedrag je bod verandert, maar omdat de jaarlijkse verplichtingen bepalen hoe je het bezit inricht: op één naam of op twee, met of zonder verhuur, en met welke partij in Spanje je de jaarlijkse aangifte afspreekt voordat je hem nodig hebt.

Ik was makelaar in Andalusië en ik ken de verkoopkant van binnenuit. Ik werk nu uitsluitend aan koperszijde, tegen een vaste vergoeding die de koper betaalt. Ik ontvang geen commissie van verkopers, makelaars of ontwikkelaars, en ik zeg je ook wanneer je een pand beter laat staan. Dat is het enige verschil dat telt als je wilt weten wat er niet in de advertentie staat.

De uitkomst

Een huis in Spanje dat klopt, is een huis waarvan je weet wat het jaarlijks van je vraagt. Geen envelop die je niet kunt lezen, geen achterstand die bij de verkoop naar boven komt, geen gesprek waarin iemand anders beter op de hoogte is van jouw dossier dan jij.

Dat is te regelen, en het kost weinig als je het aan de voorkant doet.

De volgende stap

De Blueprint is een persoonlijk rapport over jouw pand of jouw plan: regio-analyse, het financiële plaatje, de verhuurbaarheid per gemeente, de valkuilen en de aankoopstrategie. 295 euro, binnen vijf werkdagen, aan te vragen via dundasadvies.nl/#blueprint

Ben je nog aan het oriënteren, dan is de gids Hoe drukke ondernemers een huis kopen in Andalusië de lichtere eerste stap. Te downloaden op dundasadvies.nl.

Bronnen

• Agencia Tributaria, instructies modelo 210, inkomstenbelasting niet-residenten, grondslag 1,1 procent en 2 procent van de kadastrale waarde, tarief 19 procent voor inwoners van de EU en de EER. Geraadpleegd 29 oktober 2026.
• IberianTax, termijnen modelo 210 2025 en 2026, aangifte over 2025 tot en met 31 december 2026, of 23 december bij automatische incasso, en het nieuwe venster vanaf 1 april 2027 op grond van Orden HAC/623/2026. Opnieuw geraadpleegd 9 november 2026.
• Pellicer en Heredia, modelo 210 voor eigenaren, tarief 19 procent voor inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein, en aangifte per eigenaar naar eigendomsaandeel. Geraadpleegd 9 november 2026.
• IberianTax, vermogensbelasting in Spanje voor niet-residenten, modelo 714, aangifteplicht bij een brutowaarde boven 2 miljoen euro ook zonder te betalen bedrag, vrijstelling van 700.000 euro per persoon. Geraadpleegd 29 oktober 2026.
• GuiaFiscal, vermogensbelasting Andalusië 2026, korting van 100 procent op grond van artikel 25 bis van Ley 5/2021, en het voortbestaan van de aangifteplicht bij nul te betalen. Geraadpleegd 29 oktober 2026.
• Frank Partners, vermogensbelasting Andalusië 2026, inwoners van de EU en de EER kunnen kiezen voor de regels van de autonome regio. Geraadpleegd 29 oktober 2026.
• Marti, Manresa, Marti en Marti, solidariteitsheffing op grote vermogens, drempel van 3 miljoen euro en de vrijstelling van 700.000 euro die ook voor niet-residenten geldt. Geraadpleegd 29 oktober 2026.
• GuiaFiscal, rekenhulp opslag bij te late aangifte, artikel 27 LGT, 1 procent plus 1 procent per volle maand tot twaalf maanden, daarna 15 procent plus rente. Geraadpleegd 29 oktober 2026.

Laatst bijgewerkt op 9 november 2026.