Het aankoopproces in Andalusië, stap voor stap

De meeste fouten die ik zie bij aankopen in Andalusië zijn geen kennisfouten. Het zijn volgordefouten.

Mensen openen een bankrekening voordat duidelijk is wanneer ze kopen. Ze bezichtigen panden voordat hun kader vaststaat. Ze vragen een NIE-nummer aan omdat iemand in een Facebookgroep zei dat dat de eerste stap is.

Dat is geen ramp, maar het kost tijd, geld en rust. En het maakt je kwetsbaar, want wie de volgorde niet kent, laat zich de volgorde opleggen door iemand met een verkoopbelang.

Dit is de volgorde die wel werkt.

Wat dit artikel je oplevert: je weet welke acht stappen er zijn, in welke volgorde ze horen, waar het per stap misgaat en wie er op dat moment werkelijk voor jou werkt.

Stap 1. Je kader, voordat je één huis bekijkt

Voordat je ook maar één advertentie opent, wil je vier dingen op papier hebben.

Wat wordt dit huis? Tweede woning, verhuurobject, toekomstig hoofdverblijf, of een combinatie. Dit is geen filosofische vraag. Het bepaalt je belastingpositie, of je moet verhuren om het rond te krijgen, en in welke gemeenten je überhaupt moet zoeken.

Wat is je totale budget? Niet je koopsom, je totaalbedrag. Reken op 9 tot 11 procent bovenop de vraagprijs bij bestaande bouw en 12 tot 14 procent bij nieuwbouw.

Wanneer wil je rond zijn? Een realistische datum, geen wens.

Wat moet er lukken, en wat is prettig? Het verschil tussen je eisen en je wensen bepaalt hoeveel panden er overblijven.

Dit is de stap die vrijwel iedereen overslaat. Het is ook de enige stap die alle volgende stappen goedkoper maakt.

Stap 2. De regio, op basis van onderzoek

Pas als je kader staat, ga je kijken waar dat kader past.

Andalusië is groter dan Nederland en de verschillen zijn enorm. Málaga is duur, vol en juridisch dichtgetimmerd. Huelva en Granada hebben ruimte en lagere prijzen. De Alpujarras is prachtig en praktisch een ander land.

Waar het hier misgaat: mensen kiezen een regio op basis van een vakantie. Dat is niet gek, maar een week in juli vertelt je niets over hoe een dorp in februari is, hoe ver het ziekenhuis is, of er internet is dat werkt, en of de gemeente nog verhuurvergunningen afgeeft.

Een regio kiezen doe je op basis van je kader, niet op basis van een herinnering.

Stap 3. Verhuurbaarheid uitzoeken, als dat deel van je plan is

Als verhuur in je businesscase zit, hoort dit hier en niet later.

De vraag is niet of je een registratienummer kunt krijgen. De vraag is of dit specifieke pand in deze specifieke gemeente verhuurd mag worden. Dat hangt af van het gemeentelijke bestemmingsplan, van eventuele moratoria en van de statuten van de vereniging van eigenaren.

Málaga stad geeft geen nieuwe vergunningen meer af. Sevilla hanteert een plafond per zone. En een registratienummer in een advertentie bewijst alleen dat iemand ooit een verklaring heeft ingediend.

Wie dit als laatste checkt, ontdekt soms na de overdracht dat de helft van zijn rendement niet mag.

Stap 4. Financiering, voordat je biedt

Koop je contant, dan kun je deze stap overslaan. Financier je, dan wil je vóór je eerste bod weten wat een Spaanse bank je leent.

Als niet-ingezetene financieren Spaanse banken doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde, niet van de koopsom. Ligt de taxatie lager dan de prijs, dan leg je het verschil er zelf bovenop. Het traject duurt langer dan je in Nederland gewend bent, zeker bij ondernemersinkomen.

Doe dit vóór je een bod uitbrengt. Een bod dat je niet kunt financieren, kost je je aanbetaling of je geloofwaardigheid.

Stap 5. Pas nu: bezichtigen

Nu pas hebben bezichtigingen zin, want nu weet je waar je naar kijkt.

Neem per pand vast wat je ziet, niet wat je voelt. Vraag naar de bouwvergunning, naar aanbouw die er niet op de tekening staat, naar de waterbron bij een huis op de campo, en naar het jaar van de laatste renovatie.

De makelaar die je rondleidt, werkt voor de verkoper. Hij mag aardig zijn, meedenken en schakelen. Hij is alleen niet degene die jouw belang bewaakt.

Stap 6. Het juridische onderzoek, vóór het bod definitief wordt

Dit is het onderdeel waar Nederlanders structureel op onderschatten hoe anders Spanje werkt.

In Nederland doet de notaris veel voor je. In Spanje stelt de notaris de identiteit vast en registreert hij de overdracht. Hij onderzoekt niet of er schulden op het pand rusten, of de aanbouw vergund is, of er erfdienstbaarheden zijn, of dat de verkoper fiscaal in orde is.

Dat laat je doen door een onafhankelijke Spaanse advocaat. Onafhankelijk betekent hier: iemand die niet door de makelaar of de ontwikkelaar is aangedragen en die geen vergoeding van hen ontvangt.

Wat er gecontroleerd wordt: de eigendomsakte, het uittreksel uit het eigendomsregister, openstaande schulden en hypotheken, de bouw- en gebruiksvergunning, de servicekosten en de notulen van de vereniging van eigenaren, en bij nieuwbouw de bankgarantie op je aanbetalingen.

Stap 7. NIE, bankrekening en het contract

Nu, en niet eerder, worden de praktische zaken relevant.

Het NIE-nummer is je Spaanse fiscale identificatienummer. Je hebt het nodig om te kunnen kopen, maar het is geen eerste stap. Het heeft een beperkte geldigheid als je geen resident bent, dus te vroeg aanvragen betekent opnieuw aanvragen.

De bankrekening hoort hier ook, niet eerder. Spaanse banken verschillen sterk in hoe ze omgaan met buitenlands inkomen, en zeker bij ondernemers kan de acceptatie weken duren. Welke bank bij je past, hangt af van je inkomenssituatie en de herkomst van je vermogen.

Het contrato de arras is het voorlopige koopcontract met aanbetaling, meestal tien procent. Let op welke variant je tekent: bij arras penitenciales mag je terug tegen verlies van je aanbetaling, bij andere varianten niet zomaar. Dit is een detail met grote gevolgen.

Stap 8. De notaris en daarna

Bij de notaris teken je de escritura pública, de eigendomsakte, en betaal je de restsom. Daarna volgt de inschrijving in het eigendomsregister, de aangifte van de overdrachtsbelasting binnen dertig dagen, en het overzetten van nutsvoorzieningen en gemeentelijke belastingen.

Zorg dat de inschrijving daadwerkelijk gebeurt en dat je de bevestiging in handen krijgt. Zonder inschrijving heb je betaald maar sta je zwak.

Wie werkt er eigenlijk voor jou?

Loop de stappen hierboven nog eens langs en stel per partij één vraag: wie betaalt deze persoon?

De makelaar wordt betaald door de verkoper. De ontwikkelaar betaalt zijn eigen verkoopkanaal, ook als dat "gratis begeleiding" heet. De notaris wordt betaald voor een afgebakende handeling en doet niets daarbuiten. De bank verdient aan je hypotheek.

Dat is allemaal niet verkeerd. Het is gewoon hoe het systeem werkt. Maar het betekent wel dat er in dat rijtje niemand zit wiens opdracht het is om het geheel te overzien en jouw kant te kiezen.

Ik was zelf makelaar in Andalusië. Ik ken de scripts, de druk en het tempo van binnenuit. Precies daarom werk ik nu uitsluitend aan koperszijde, en krijg ik nooit een vergoeding van een verkoper, een makelaar of een ontwikkelaar.

Wat je hieraan overhoudt

Als je deze acht stappen in deze volgorde doorloopt, koop je niet sneller. Je koopt rustiger.

Je weet voordat je biedt wat het kost, wat het mag en waar het risico zit. En op het moment dat iemand tegen je zegt dat je snel moet zijn, weet je precies genoeg om dat niet te geloven.

Dit artikel beschrijft de algemene gang van zaken bij een aankoop in Andalusië. Regels rond vergunningen en verhuur verschillen per gemeente en veranderen regelmatig. Dit is geen juridisch of fiscaal advies.