Nee, er komt (nog) geen 21% btw op je Spaanse vakantiewoning

Wet en regelgeving 2 september 2026 6 minuten leestijd

Een klant stuurde me vorige week een nieuwsbrief door van een makelaar aan de Costa del Sol. Eén zin stond vetgedrukt: "Vanaf volgend jaar betaalt u 21% btw over uw huurinkomsten. Wie nu koopt, valt nog onder het oude regime."

Zijn vraag aan mij was kort: moet ik dit najaar nog tekenen?

Nee. En niet omdat ik hem wil afremmen, maar omdat die zin niet klopt. Er ligt inderdaad een voorstel om toeristische verhuur onder 21% btw te brengen. Alleen is dat voorstel op 27 juli van de agenda van de ministerraad gehaald en op dit moment geen geldend recht. Er is geen tekst, geen ingangsdatum en geen overgangsregeling. Er is dus ook niets om nog "onder te vallen".

Wat dit artikel je oplevert: je weet na het lezen precies welke btw-regel vandaag op jouw verhuur van toepassing is, wat er in het voorstel staat en hoe ver dat voorstel is, en welke vier dingen je in je rekensom zet zolang het niet is aangenomen. Zodat je beslist op basis van wat er staat, niet op basis van wat er misschien komt.

Wat er precies is gebeurd

De feiten op een rij, met de data erbij.

29 juni 2026. De regering kondigt een woningpakket aan. Daarin onder meer: regulering van seizoens- en kamerverhuur, verlenging van huurcontracten, en een verhoging van de btw op toeristische woningen naar 21 procent. Het is op dat moment een aankondiging, geen wettekst.

23 juli 2026. De pers meldt dat het decreet op 28 juli in de ministerraad wordt vastgesteld. Naast de btw-maatregel gaat het om automatische verlenging van huurcontracten tot 30 juni 2028 en een maximum van twaalf maanden voor seizoensverhuur.

27 juli 2026. Het decreet wordt van de agenda gehaald. De regering zegt meer tijd nodig te hebben voor "een breed en transversaal akkoord". In de praktijk: er is geen meerderheid. Podemos verzet zich tegen de meegenomen hervorming van de Spaanse wet op bouwgrond (ley del suelo), die volgens de partij illegale projecten zou legaliseren; Junts eist bredere fiscale voordelen voor verhuurders dan de regering wil geven. Goedkeuring is doorgeschoven naar september 2026.

En dat was niet de eerste keer. Eerder dit jaar liep een verwant huurdecreet vast: Real Decreto-ley 8/2026 van 20 maart werd op 28 april door het Congres niet bekrachtigd en verviel daarmee. Dat is relevant, want het laat zien hoe het Spaanse systeem werkt. Een real decreto-ley treedt direct in werking bij publicatie, maar moet binnen dertig dagen door het Congres worden bekrachtigd. Gebeurt dat niet, dan vervalt hij, inclusief de maatregelen die intussen al golden.

Stand vandaag: het voorstel ligt er nog, het staat opnieuw op de agenda voor dit najaar, en het is geen recht.

Wat de regel vandaag wél zegt

Hier zit de verwarring die de makelaarsnieuwsbrief handig gebruikt: er bestaan al btw-tarieven rond toeristische verhuur. Alleen niet die van 21 procent op jouw huurinkomsten.

Situatie 1, verhuur zonder hoteldiensten: vrijgesteld van btw. Verhuur je je woning aan gasten zonder diensten die kenmerkend zijn voor de hotelsector, dan is die verhuur vrijgesteld op grond van artikel 20.Uno.23 van de Spaanse btw-wet (Ley 37/1992). Schoonmaak bij in- en uitchecken, verschonen van het linnen bij wisseling, zwembadonderhoud en het oplossen van storingen tellen niet als hoteldiensten. Dit is de situatie waarin verreweg de meeste Nederlandse en Belgische eigenaren zitten. De Spaanse belastingdienst bevestigde die lijn nog in 2026 in bindend advies V0385-26.

Situatie 2, verhuur mét hoteldiensten: 10% btw. Lever je wel diensten als dagelijkse schoonmaak tijdens het verblijf, periodiek verschonen of maaltijden, dan word je fiscaal gezien een hotelbedrijf en geldt het verlaagde tarief van 10 procent.

Situatie 3, het beheer van je woning: 21% btw. Laat je de verhuur regelen door een beheerder of bemiddelaar, dan is diens dienstverlening belast met 21 procent. Dat tarief bestaat dus al, maar het zit op de factuur van je beheerder, niet op je huurinkomsten. Wie die twee door elkaar haalt, komt uit op precies het verhaal dat nu rondgaat.

En je inkomstenbelasting staat hier los van. Als niet-resident uit een EU-land betaal je over je Spaanse huurinkomsten 19 procent, en mag je kosten aftrekken: hypotheekrente, IBI naar rato, servicekosten, nutsvoorzieningen, platformkosten en 3 procent afschrijving per jaar. Voor niet-EU-inwoners is dat 24 procent over de bruto-inkomsten, zonder aftrek. Die regel verandert niet met dit decreet.

Wat dit voor jouw beslissing betekent

Een voorstel is geen deadline. "Koop nu voordat de regels veranderen" is het oudste verkoopargument dat er bestaat, en het werkt juist zo goed omdat niemand de wetgevingsstatus nakijkt. In dit geval is de status: twee keer gestrand, opnieuw op de agenda, uitkomst onbekend.

Als het er toch komt, is het niet alleen slecht nieuws. Wordt je verhuur btw-plichtig, dan verlies je de vrijstelling, maar krijg je in ruil aftrekrecht. Spaanse fiscalisten wezen daar bij de eerste aankondiging al op: als toeristische verhuur btw gaat dragen, volgt uit de systematiek van de belasting dat de btw op aanschaf en kosten voor die activiteit aftrekbaar wordt. Voor wie nieuwbouw koopt en 10 procent IVA over de koopsom betaalt, is dat een aanzienlijk bedrag. Ik zeg niet dat het per saldo gunstig uitpakt, dat hangt volledig van je situatie af. Ik zeg dat het verhaal ingewikkelder is dan "21 procent erbij".

De echte onzekerheid zit niet in dit ene tarief. Hij zit in het feit dat de Spaanse woningwetgeving nu al ruim een jaar in een cyclus van aankondigen, uitstellen en sneuvelen zit. Dat is geen reden om niet te kopen. Het is wel een reden om je aankoop niet te laten dragen door één fiscale aanname.

Wat je concreet doet

1. Reken je businesscase door zonder de btw-verhoging, en maak er één variant naast. Basisscenario: de regels van vandaag. Stresstest: 21 procent btw op je huuromzet, met aftrekrecht erbij. Klopt je som in beide gevallen, dan is het besluit niet meer afhankelijk van Madrid.

2. Controleer of je überhaupt mág verhuren, vóór je over belasting nadenkt. Gemeentelijk moratorium, zonering, de statuten van de vereniging van eigenaren, en de vraag of dit specifieke pand een registratie kan krijgen. Een btw-tarief op verhuur die juridisch niet mag, is een academische discussie.

3. Vraag elke partij die je een deadline voorhoudt om de bron. Eén vraag volstaat: is dit gepubliceerd in het BOE, en zo ja, op welke datum? Het BOE is het Spaanse staatsblad. Staat het er niet in, dan is het een voorstel.

4. Leg de dienstenvraag vast vóór je koopt. Of je hoteldiensten gaat leveren of niet, bepaalt vandaag al of je in de vrijstelling of in het 10-procenttarief valt. Dat is een keuze die je maakt, geen situatie die je overkomt.

Waarom je dit niet van je makelaar hoort

Niet uit onwil, uit rolverdeling. Een makelaar wordt betaald door de verkoper of door de ontwikkelaar. Een naderende belastingverhoging is voor hem een reden om door te pakken; de vraag of die verhoging feitelijk bestaat, is niet zijn opdracht.

Ik was zelf makelaar in Andalusië. Ik heb dat soort nieuwsbrieven verstuurd. Nu werk ik uitsluitend aan koperszijde: geen commissie van verkopers, geen betaling van ontwikkelaars. Dat betekent ook dat ik zeg: er is geen haast.

Wat je hieraan overhoudt

Rust in een dossier waar de meeste kopers spanning voelen. Je weet welk tarief vandaag op jouw situatie van toepassing is, je weet wat er in het voorstel staat en hoe ver dat is gekomen, en je herkent voortaan het verschil tussen nieuws en een verkoopargument.

Dat is uiteindelijk waar een goede aankoop op rust: niet op snelheid, maar op weten wat er werkelijk staat.

Bronnen

Actueel op 2 september 2026. Het huisvestingsdecreet met de btw-verhoging naar 21% is een voorstel, geen geldend recht. Controleer de status opnieuw voordat je er een beslissing op baseert. Dit artikel is geen fiscaal of juridisch advies; laat je situatie beoordelen door een Spaanse fiscalist.

Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?

De Blueprint geeft je binnen vijf werkdagen een plan: welke regio's bij je passen, wat het werkelijk kost en waar het risico zit.

Bestel de Blueprint